不動産の売買契約を締結し、手付金を支払った後、引渡し前に売主又は買主が亡くなった場合の相続税の取扱いはどうなるでしょうか。相続税法又は財産評価基本通達には、この取り扱いに関する明文規定はありません。そこで、売主と買主の両方について、相続財産として計上するもの、債務として控除するものを解説していきます。
売主側の誤りやすい処理として、不動産の引渡し前であることから、不動産については所有しているものとして相続税の不動産評価額を財産に計上し、手付金として受領した金額を返還義務があるものとして債務に計上する方法です。
正しい処理は、相続により取得した財産として計上するものは、不動産そのものではなく、手付金を除いた残金請求権になります。手付金については、既に預金又は手許現金として他の財産に含まれていますので、債務控除することはできません。
例えば、売主であった被相続人が所有する土地を1億円で売却し、買主から手付金を500万円受け取っていた場合は、残金の9500万円を未収金として計上します。
買主側の処理は、原則と例外的な方法があります。まず、原則的な方法として、買主側の相続財産として計上すべきは不動産の引渡請求権になります。
引渡請求権の評価額は原則として売買契約に基づく対価の額とし、残金を債務として計上することになります。
例えば、買主である被相続人が土地を1億円で購入し、手付金を500万円支払っていた場合には、引渡請求権として1億円を計上し、残金9500万円を債務として計上します。
買主側の例外的な方法として、引渡請求権ではなく不動産の所有権として財産評価することも可能です。
また、不動産譲渡に係る譲渡税も問題となりますが、これは譲渡所得税の申告を契約日ベースで処理する場合は被相続人の準確定申告として計算し、引渡日ベースで処理する場合は相続人の確定申告として計算する必要があります。いずれを選択するかは、税務上のメリット、デメリットがございますので専門家に相談されることをお勧めします。
