令和6年1月1日以降に相続または贈与等で取得した「居住用の区分所有財産」（いわゆる分譲マンション）の評価方法が改正されました。本記事で最もお伝えしたいのは、「分譲マンション全体に影響がある」ということです。
① 改正の背景
マンションの市場価格は、眺望の良い高層階の部屋ほど上昇する傾向があります。一方、従来の相続税評価では、1階と最上階などの階層差が評価に反映されず、また、部屋数が多く持分の土地面積が狭いほど、評価額が低くなりやすい計算となっていました。
その結果、特にタワーマンションでは市場価格が相続税評価額の2倍以上と大きな乖離が生じることもあり、節税目的で購入される事例が増加していました。
今回の改正は、この乖離を是正し、相続税評価額を一般的な市場価格（理論値）の約60％に近づけることを目的としています。
② 改正の対象
改正はタワーマンションに限らず、基本的に3階建て以上の分譲マンションが対象となります（1棟所有マンションなど、一部対象外あり）。低層・中層マンションでも、条件によって評価額が変動する可能性があるため、注意が必要です。
③ 新しい評価方法の概要
改正後の評価方法では、乖離率を是正するため、従来の相続税評価額に新たに導入された「区分所有補正率」を乗じる次の計算式となりました。
「従来のマンション（建物／敷地）相続税評価額 × 区分所有補正率」
区分所有補正率の計算式は非常に複雑なので省略しますが、簡単に言うと「築浅」「建物が高層」「所在階が高い」「総戸数が多い」マンションほど、評価額が上昇しやすくなります。
一方、郊外の広い敷地を持つ築年数の古いマンションでは、逆に評価額が下がるケースも出てきており、いずれにしても慎重な対応が求められます。
④ まとめ
今回の改正は複雑で、タワーマンションに限らず分譲マンション全体に影響があります。節税対策としてのマンション購入などは、より慎重な検討が必要です。ご不安な点がございましたら、ぜひ弊所までご相談ください。
