相続財産のうちに土地がある場合、一定の要件を満たすと、その土地の評価額を80％又は50％減額することができる制度があります。この制度を「小規模宅地の特例」といいます。例えば、1㎡あたりの路線価30万円の自宅の土地を300㎡所有している場合、土地の相続税評価額は9000万円ですが、この特例を適用することにより評価額が80％軽減され、土地の評価額は1800万円として相続税を計算することができるのです。非常に節税効果の高い特例のため、適用要件を満たすことができるか否かは、重要なポイントになります。
「小規模宅地の特例」には、居住用、貸付用、事業用と大きく分けて3種類の適用方法があります。そのうち、居住用は、被相続人（亡くなった方）が亡くなる直前に居住の用に供していた土地（つまり戸建て住宅や分譲マンションなどの自宅が建っている土地）に適用されるものです。また、被相続人が介護等の事情により自宅から老人ホームに入所した場合でも、被相続人が要介護認定を受けており、その施設が老人福祉法等の法令に基づく老人ホームであること、老人ホームに入所後、自宅を事業や貸付けに供していないことなどの要件を満たすと、老人ホームに入所する前に住んでいた土地は、被相続人が亡くなる直前に居住の用に供していた土地と認められます。
次に、被相続人が上記の要件を満たしたうえで、老人ホームに入所し、その後、同居していた相続人がその家屋を建て替えた場合はどうなるでしょうか。被相続人が老人ホーム入所前に居住していた家屋とは異なりますが、認められるのでしょうか。結論として、認められます。この特例の適用において重要なのは、法令上、被相続人が亡くなる直前に居住していた土地が対象となることです。つまり、建て替えられた家屋が物理的に同一である必要はありません。自宅の建て替えがあった場合でも、土地に関し被相続人の居住の継続性が認められることで、特例が適用できます。
小規模宅地の特例は申告が要件とされていますので、特例の適用の結果、相続税がかからないボーダーラインである基礎控除額（3000万円+600万円×法定相続人）を下回った場合でも税務署への申告が必要な点に注意が必要です。
